LLL Oy -niminen rakennusliike oli perustanut ja rakentanut Asunto Oy SSS:n. LLL Oy oli ottanut III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:stä suorituskyvyttömyysvakuutuksen.
Suorituskyvyttömyysvakuutus on vakuutus, joka rakennuttajan on otettava taloyhtiölle kattamaan rakennuttajan vastuut, jos rakennuttaja ei pysty vastaamaan virheistä, jotka havaitaan 10 vuoden sisällä.
Vakuutuksen voimassaoloaikana asunto-osakeyhtiön rakennuksissa oli havaittu rakennusvirheitä, joista osasta Oulun käräjäoikeus oli lainvoimaisella tuomiollaan tuominnut LLL Oy:n maksuvelvolliseksi. LLL Oy oli asetettu konkurssiin 18.10.2011, joten yhtiö oli tullut asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n tarkoittamalla tavalla suorituskyvyttömäksi.
Asiassa oli kysymys siitä, että taloyhtiö haki vakuutuskorvausta vakuutusyhtiöltä vasta yksi kuukausi sen jälkeen, kun 10 vuotta oli kulunut rakennuksen käyttöönotosta.
III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:n mukaan oikeus korvaukseen oli vanhentnut. Se, että vahingosta oli ilmoitettava vakuutusyhtiölle kymmenen vuoden määräajassa, oli vakuutusyhtiön mukaan ilmennyt suoraan kyseisen vakuutuksen vakuutusehdoissa.
Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, oliko Asunto Oy SSSn oikeus saada vakuutusyhtiöltä korvausta suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella vanhentunut.
Hovioikeuden mukaan keskeistä on, voitiinko suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutusehdoissa määrätä korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana sekä se, mikä merkitys perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden ilmenemisajankohdalla oli asiassa.
Vakuutuskorvausta oli vaadittu vakuutusyhtiöltä yli 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen jälkeen. Vakuutusehdoissa oli yksiselitteisesti määritelty korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa.
Hovioikeus katsoi, että suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutusehdoissa on voitu määrätä korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana. Vakuutusehdolla ei oltu vähennetty osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle asuntokauppalain mukaan kuuluvia oikeuksia. Hovioikeus katsou kuten käräjäoikeus, että asunto-osakeyhtiön oikeus saada vakuutusyhtiöltä korvausta suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella oli vanhentunut.
Asiassa oli myös kysymys siitä, oliko vakuutus lakisääteinen vai vapaaehtoinen. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat kyseessä olevan vapaaehtoinen vakuutus ja hylkäsivät asunto-osakeyhtiön vaatimukset vakuutusyhtiötä kohtaan ja vahingot jäivät näin asunto-osakeyhtiön osakkaiden maksettaviksi.
Lainkohdat:
Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 1 momentin mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Lain 2 luvun 19 §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän lain 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään lain 2 luvun 19 a ja 19 b §:ssä.
Lain 2 luvun 19 a §:n 1 momentin mukaan vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopimukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.
Lain 2 luvun 19 a §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja saa rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista siten, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuuden antaja saa rajoittaa siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista. Vakuuden antajan vastuun enimmäismäärää saadaan tarkistaa kalenterivuosittain Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin (2000=100) talotyyppi-indeksin asuinkerrostalo muutosta vastaavasti.
Lain 2 luvun 19 b §:ssä puolestaan säädetään osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuusta, jonka suorituskyvyttömyysvakuuden antaja saa vastuustaan vähentää.
Lain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön.
Lain esitöiden (HE 14/1994 vp.) mukaan pakottavuusvaatimus on tarpeen, jotta osakkeenostajien asema perustajaosakkaaseen nähden voidaan turvata riittävän tehokkaasti sekä rakentamisvaiheessa että sen jälkeen.
HelHo 6.9.2018
Helsingin hovioikeus
Tuomio
Nro 1121
Antamispäivä 6.9.2018
Diaarinumero S 17/2276
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 22.9.2017 nro 47399 (liitteenä)
Asia: Riita-asia
Valittaja: Asunto Oy SSS
Vastapuoli: III Vahinkovakuutusyhtiö Oyj
Asian käsittely hovioikeudessa
Asunto Oy SSSlle on myönnetty jatkokäsittelylupa 14.12.2017.
Valitus
Asunto Oy SSS on vaatinut, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja että asia palautetaan pääasian osalta käräjäoikeuden käsiteltäväksi.
Asunto Oy SSSn (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) rakennuksissa oli ollut rakennusvirheitä. Rakennusvirheiden korjaamisesta oli asunto-osakeyhtiölle aiheutunut kustannuksia, joista perustajaosakas LLL Oy oli ollut asuntokauppalain perusteella vastuussa. Perustajaosakkaan tultua suorituskyvyttömäksi oli vakuutusyhtiö vastuussa näistä kustannuksista. Perustajaosakkaan vastuulle kuuluneet rakennusvirheet oli todettu vakuutuksen voimassaoloaikana.
Vanhentuminen
Asuntokauppalaissa ei ollut säädetty, että vahingosta tulisi ilmoittaa vakuutuksenantajalle vakuutuksen voimassaoloaikana ja että tämän jälkeen ilmoitetut vahingot eivät kuuluisi vakuutuksen korvauspiiriin. Vahingosta ilmoittaminen vakuutuksen voimassaoloaikana ei usein käytännössä ollut edes mahdollista, koska suorituskyvyttömyystilanne saattoi ilmetä vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen.
Suorituskyvyttömyysvakuuden antaja vastasi osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas asuntokauppalain tai sopimuksen perusteella oli vastuussa. Perustajaosakas vastasi osakeyhtiölle ja osakkeenostajille sellaisten virheiden korjauskustannuksista, joista oli esitetty riittävä reklamaatio tai vaatimus perustajaosakkaan vastuuaikana. Perustajaosakkaan vastuun kannalta ei ollut merkitystä sillä, jos reklamaatioiden tai vaatimusten selvittäminen sovintoneuvotteluissa tai tuomioistuimessa oli kestänyt niin kauan, että perustajaosakkaan vastuu oli lopullisesti selvillä vasta perustajaosakkaan vastuuajan päättymisen jälkeen.
Perustajaosakas saattoi ajautua suorituskyvyttömäksi vasta alkuperäisen vastuuaikansa päättymisen jälkeen tilanteessa, jossa virheiden selvittely oli edelleen kesken. Mikäli nyt käytetty vakuutusehto hyväksyttäisiin, pystyisi suorituskyvyttömyysvakuuden antaja rajaamaan vastuitaan asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 2 momentin vastaisella tavalla. Tällöin perustajaosakas olisi vastuussa kustannuksista, mutta suorituskyvyttömyysvakuuden antaja ei.
Tilanteen, jossa perustajaosakkaalle oli tehty virheilmoitus asianmukaisesti ja jossa perustajaosakkaan vastuun selvittäminen oli päättynyt vasta kymmenen vuoden määräajan päättymisen jälkeen, ei ollut voitu asuntokauppalaissa tarkoittaa jäävän suorituskyvyttömyysvakuutuksen ulkopuolelle.
Vakuutusehto, jonka mukaan vahingosta oli ilmoitettava vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa, ei ollut asuntokauppalain säännösten mukainen, vaan päinvastoin jopa niiden vastainen. Asuntokauppalain perusteella vahingosta oli voinut ilmoittaa vielä vakuutuksen päättymisen jälkeen. Vakuutusoikeuden pääsääntö oli, että vakuutusyhtiö oli velvollinen korvaamaan vakuutuksen voimassaoloaikana sattuneet korvattavat vahingot. Vakuutusyhtiön käyttämä rajoitusehto oli vähentänyt osakkeenomistajalle tai osakeyhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluneita pakottavia oikeuksia ja oli siten mitätön. Asuntokauppalaissa oli säädetty sallituista vastuunrajoituksista, joita vakuudenantaja oli voinut tehdä. Muilta osin suorituskyvyttömyyttä koskevat turvasäännökset olivat olleet pakottavaa lainsäädäntöä.
Vakuutussopimuslain soveltuminen
Suorituskyvyttömyysvakuutus oli vapaaehtoinen vakuutus, ja siten siihen sovellettiin vakuutussopimuslakia. Vakuutussopimuslain 10 luvun 73 §:n tarkoittama vakuutustapahtuma oli ollut LLL Oy:n asettaminen konkurssiin 18.10.2011, joten vakuutukseen perustuva vaatimus oli voitu esittää viimeistään 18.10.2012. Tälläkään perusteella vaatimus ei ollut vanhentunut. Kyse oli vahinkovakuutukseen rinnastettavasta vakuutuksesta, joka oli tullut vakuutussopimuslain soveltamisalan piiriin jo ennen vakuutussopimuslakiin lailla 426/2010 tehtyjä uudistuksia.
Velan vanhentumisesta annetulla lailla ei ollut merkitystä asian ratkaisemisen kannalta.
Vastaus
IIII Vahinkovakuutusyhtiö Oyj, Suomen sivuliike (jäljempänä myös vakuu- tusyhtiö) on vaatinut, että valitus hylätään ja että Asunto Oy SSS velvoitetaan korvaamaan vakuutusyhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 500 eurolla korkoineen.
Asuntokauppalaki ja vakuutusehdot
Suorituskyvyttömyysvakuutuksen oli oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta oli kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Kyseessä olevan vakuutuksen ehdoissa oli selvästi todettu, että korvauksen maksamisen edellytyksenä oli, että vahingosta ilmoitettiin vakuutusyhtiölle edellä mainitussa kymmenen vuoden määräajassa.
Vastaava ehtokohta oli ollut myös esimerkiksi PPP Vakuutus Oy:n tarjoaman suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutusehdoissa. Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukainen vakuus voitiin vakuutuksen lisäksi toteuttaa myös pankkitakauksella ja laissa mainittu vakuuden voimassaoloaika koski samalla tavalla sekä vakuutusta että takausta. Myös esimerkiksi NNN Pankki Oyj:n takaussitoumuksessa oli todettu, että takaus oli voimassa asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisesti kunnes kymmenen vuotta oli kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöön otettavaksi ja että kaikki takaukseen perustuvat vaatimukset oli esitettävä pankille takauksen voimassaoloaikana tullakseen huomioon otetuiksi.
Vaatimus oli vanhentunut yksiselitteisen vakuutusehdon perusteella. Ehto ei ollut asuntokauppalain vastainen ja vastaavanlaiset ehdot olivat pankki- ja vakuutusalalla yleisesti käytössä. Suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuuta ei ollut säädetty kaikissa tilanteissa kattamaan kaikkea sitä, mistä perustajaosakas oli voinut olla vastuussa, eikä vakuudenantajan vastuuta ollut määrätty olemaan voimassa määräämättömän kauan. Asuntokauppalaissa ei ollut erikseen säännelty sitä, missä ajassa vakuutuskorvausta oli haettava. Vakuutusehdolla ei ollut vähennetty asunto-osakeyhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluneita oikeuksia.
Vakuutussopimuslaki ja vanhentumislaki
Epäselvää oli, oliko suorituskyvyttömyysvakuutusta pidettävä vakuutussopimuslaissa tarkoitettuna lakisääteisenä vakuutuksena. Kyseisen vakuutuksen pitämistä lakisääteisenä puolsi se, että vakuutuksen ottaminen perustui laissa säädettyyn velvollisuuteen ja vakuutuksen keskeisestä sisällöstä säädettiin lailla. Vakuutuksen pitämistä vapaaehtoisena puolsi taas se, että kyseisen lakisääteisen velvollisuuden saattoi hoitaa myös muutoin kuin vakuutuksella.
Kyseessä oleva vakuutusehto ei joka tapauksessa ollut minkään vakuutussopimuslain säännöksen vastainen. Vakuutussopimuslain 73 §:n mukaan korvausvaatimus oli joka tapauksessa esitettävä kymmenen vuoden kuluessa vakuutustapahtumasta, joka tässä tapauksessa oli ollut rakennusvirheen tekeminen. Koska suorituskyvyttömyysvakuutuksen tuli olla voimassa kymmenen vuotta siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöön otettavaksi, oli vakuutus ollut voimassa pidempään kuin kymmenen vuotta rakennusvirheiden tekemisestä.
Joka tapauksessa suorituskyvyttömyysvakuutus oli vakuutussopimuslain 3 §:n 3 momentissa tarkoitettu takausvakuutus, jonka osalta poikkeaminen vakuutussopimuslain säännöksistä oli sallittua. Vakuutussopimuslain pakottavuus ei ollut ennen vakuutussopimuslakiin 1.11.2010 voimaan tulleita muutoksiakaan koskenut takausvakuutuksia.
Myöskään velan vanhentumisesta annettu laki ei estänyt kyseessä olevan vakuutusehdon käyttämistä.
Hovioikeuden ratkaisu
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
LLL Oy oli perustajaosakkaana perustanut ja rakentanut Asunto Oy SSSn. LLL Oy oli ottanut Asunto Oy SSSn hyväksi asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun suorituskyvyttömyysvakuutuksen (jäljempänä myös rakennusvirhevakuutus) III Oy:stä.
Asunto Oy SSSn rakennuksissa oli pidetty lopullinen loppukatselmus 28.5.2002. Suorituskyvyttömyysvakuutuksen voimassaoloaikana asunto-osakeyhtiön rakennuksissa oli havaittu rakennusvirheitä. LLL Oy oli asetettu konkurssiin 18.10.2011 ja Asunto Oy SSS oli 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle suorituskyvyttömyysvakuutukseen perustuvan korvausvaatimuksen. If Vahinkovakuutusyhtiö Oy oli kieltäytynyt suorittamasta vaadittua vakuutuskorvausta, koska oikeus saada korvausta vakuutuksen perusteella oli vakuutusyhtiön mukaan vanhentunut.
Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, oliko Asunto Oy SSSn oikeus saada vakuutusyhtiöltä korvausta suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella vanhentunut. Keskeistä on, voitiinko suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutusehdoissa määrätä korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana sekä se, mikä merkitys perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden ilmenemisajankohdalla oli asiassa.
Asuntokauppalain sovellettavat säännökset
Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 1 momentin mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Lain 2 luvun 19 §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän lain 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään lain 2 luvun 19 a ja 19 b §:ssä.
Lain 2 luvun 19 a §:n 1 momentin mukaan vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopimukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.
Lain 2 luvun 19 a §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja saa rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista siten, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuuden antaja saa rajoittaa siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista. Vakuuden antajan vastuun enimmäismäärää saadaan tarkistaa kalenterivuosittain Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin (2000=100) talotyyppi-indeksin asuinkerrostalo muutosta vastaavasti.
Lain 2 luvun 19 b §:ssä puolestaan säädetään osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuusta, jonka suorituskyvyttömyysvakuuden antaja saa vastuustaan vähentää.
Lain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Lain esitöiden (HE 14/1994 vp.) mukaan pakottavuusvaatimus on tarpeen, jotta osakkeenostajien asema perustajaosakkaaseen nähden voidaan turvata riittävän tehokkaasti sekä rakentamisvaiheessa että sen jälkeen.
Vakuutusehdoista
LLL Oy:n III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:ltä ottaman rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehdoissa korvauksen maksamisen edellytykseksi on asetettu se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa. Myös PPP Vakuutus Oy:n rakennusvirhevakuutuksen ja NNN Pankki Suomi Oyj:n asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisen pankkitakauksen ehdot ovat samansisältöiset.
Vakuutuskirjan ohessa sopimuksen sisältö määräytyy vakuutukseen sovellettavien vakuutuksenantajan laatimien vakuutusehtojen mukaan. Kysymyksessä olevassa vakuutusehdossa on ollut kyse siitä, että vakuutusyhtiö on halunnut määritellä sen, missä ajassa sille on tehtävä vakuutukseen perustuva vahinkoilmoitus.
Kysymys on ollut vakiosopimukseen sisältyneestä ehdosta. Hovioikeus katsoo, että ehto on ollut sanamuodoltaan selvä. Asiassa on lisäksi esitetty selvitystä siitä, että III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:n käyttämä ehto ei ole poikennut pankki- ja vakuutusalalla yleisesti vastaavissa sopimuksissa käytettävistä ehdoista.
Vanhentumisesta
Asuntokauppalaissa säädetään siitä, kuinka kauan suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava voimassa, mutta ei siitä, missä ajassa vahingosta on ilmoitettava vakuutusyhtiölle. Myöskään lain esitöissä ei ole otettu kysymykseen kantaa. Asuntokauppalain 2 luvun 19 a ja 19 b §:ssä säädetään suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuunrajoituksista. Säädetyt vastuunrajoitukset koskevat suorituskyvyttömyysvakuuden toissijaisuutta suhteessa muihin osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetettuihin vakuuksiin, vastuun rajoittamista vuositarkastuksen jälkeiseen aikaan, vakuudesta katettavia asumiskuluja, vakuuden antajan vastuun määrää ja laajuutta sekä osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuuta.
Asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Hovioikeus katsoo, että käytetyllä vakuutusehdolla ei ole vähennetty osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle lain mukaan kuuluneita oikeuksia, koska kyse on ollut asiasta, josta ei ole säädetty asuntokauppalaissa.
Asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on pidetty lopullinen loppukatselmus 28.5.2002. Perustajaosakas LLL Oy on asetettu konkurssiin 18.10.2011. Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle vakuutukseen perustuvan korvausvaatimuksen. Selostetut ajankohdat huomioon ottaen asiassa ei ole ollut kysymys siitä, että asunto-osakeyhtiöllä ei tosiasiassa olisi ollut mahdollisuutta tehdä vahinkoilmoitusta vakuutuksen voimassaoloaikana. Kysymys ei ole ollut valittajan esittämästä tilanteesta, jossa perustajaosakkaan suorituskyvyttömyys olisi ilmennyt vasta vakuutuksen voimassaoloajan jälkeen tai tilanteesta, jossa perustajaosakkaan vastuun selvittely olisi päättynyt vasta vakuutuksen voimassaoloajan jälkeen.
Suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vakuutus korvaa rakennusvirheistä aiheutuneita vahinkoja, joten vakuutuksen voimassaoloajan kytkeytyminen rakennuksen käyttöönottohyväksyntään on johdonmukaista. Asuntokauppalaissa ei myöskään ole säädetty siitä, että vakuuden tulisi olla voimassa tietyn määräajan sen jälkeen, kun perustajaosakas on tullut suorituskyvyttömäksi. Hovioikeus katsoo siten, että LLL Oy:n asettamisella konkurssiin 18.10.2011 ei ole merkitystä vanhentumista oikeudellisesti arvioitaessa.
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että suorituskyvyttömyysvakuutusta on pidettävä vapaaehtoisena, eikä lakisääteisenä vakuutuksena. Vakuutussopimuslain 1 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan vakuutussopimuslakia sovelletaan muuhun vakuutukseen kuin lakisääteiseen vakuutukseen. Vakuutussopimuslain pakottavuudesta säädetään lain 1 luvun 3 §:ssä. Lain 1 luvun 3 §:n 3 momentin mukaan vakuutussopimuslain säännösten pakottavuus ei koske muun ohella luotto- tai takausvakuutuksia. Suorituskyvyttömyysvakuutus on katsottava takausvakuutukseksi, jonka osalta vakuutussopimuslain säännöksistä voidaan sopimuksella poiketa.
Hovioikeus toteaa, että suorituskyvyttömyysvakuutus oli tullut vakuutussopimuslain soveltamisalaan jo ennen vakuutussopimuslakiin (543/1994) lailla 426/2010 tehtyjä, 1.11.2010 voimaan tulleita muutoksia. Vakuutussopi- muslain 1 luvun 3 § (543/1994) mukaan lain pakottavuus ei koskenut muun muassa luottovakuutusta. Viimeksi mainitun lainkohdan esitöiden (HE 114/1993) mukaan luottovakuutuksia olivat muun muassa takausvakuutukset. Näin ollen vakuutussopimuslain säännösten pakottavuus ei ennen va- kuutussopimuslakiin 1.11.2010 voimaan tulleita muutoksiakaan koskenut takausvakuutuksia. Vakuutussopimuslain säännökset eivät siten estä kysy- myksessä olevan vakuutusehdon käyttämistä.
Vakuutuskorvausta on vaadittu vakuutusyhtiöltä yli 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen jälkeen. Vakuutusehdoissa on yksiselitteisesti määritelty korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa. Hovioikeus katsoo, että suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutusehdoissa on voitu määrätä korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana. Vakuutusehdolla ei ole vähennetty osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle asuntokauppalain mukaan kuuluvia oikeuksia. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että asunto-osakeyhtiön oikeus saada vakuutusyhtiöltä korvausta suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella on vanhentunut.
Mainituilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden välituomion muuttamiseen ei ole.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Asunto Oy SSS on hävinnyt muutoksenhaun, joten sen on korvattava III Vahinkovakuutusyhtiö Oyj, Suomen sivuliikkeen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden välituomiota ei muuteta.
Asunto Oy SSS velvoitetaan korvaamaan III Vahinkovakuutusyhtiö Oyj, Suomen sivuliikkeen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 500 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 5.11.2018.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos SO
hovioikeudenneuvos PK
hovioikeudenneuvos MS
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä HP
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
Käräjätuomari KL
VÄLITUOMIO 17/47399
Vakuutuskorvauksen vanhentumisesta
22.9.2017 L 14/28457
Kantaja: Asunto Oy SSS
Vastaaja: III Vahinkovakuutusyhtiö Oy
Asia: Riita-asia
Vireille: 2.7.2014
ASIAN TAUSTAA
KANNE
Vaatimukset
Asunto Oy SSSn on perustajarakennuttajana perustanut ja rakentanut LLL Oy-niminen rakennusliike. LLL Oy on ottanut asunto-osakeyhtiölle III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:stä asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun suorituskyvyttömyysvakuutuksen (rakennusvirhevakuutuksen) nro 0009484020.
Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle vaatimuksen suorittaa nyt kanteella vaaditut määrät asunto-osakeyhtiölle. Korvausta on vaadittu vakuutusyhtiöltä yli kymmenen vuoden kuluttua siitä, kun viranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen jälkeen. III Vahinkovakuutusyhtiö Oy on kieltäytynyt suorittamasta vakuutuskorvausta.
Asunto Oy SSS on vaatinut, että III Vahinkovakuutusyhtiö Oy velvoitetaan suorittamaan kantajalle
- vakuutuskorvauksena 493.517,53 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 15.7.2012 lukien ja
- korvaukseksi asunto-osakeyhtiön asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista 5.561,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.
Perusteet
Asunto-osakeyhtiön rakennuksissa oli ollut rakennusvirheitä, joiden korjaamisesta asunto-osakeyhtiölle oli aiheutunut kustannuksia, joista LLL Oy oli asuntokauppalain perusteella vastuussa. Kun perustajaosakas oli tullut suorituskyvyttömäksi, vakuutusyhtiö oli vastuussa näistä kustannuksista. Perustajaosakkaan vastuulle kuuluvat rakennusvirheet oli todettu vakuutuksen voimassaoloaikana.
Vanhentuminen
Asuntokauppalaissa ei mainittu mitään siitä, että vahingosta tulisi ilmoittaa vakuutuksenantajalle vakuutuksen voimassaoloaikana ja että tämän jälkeen ilmoitetut vahingot eivät kuuluisi vakuutuksen korvauspiiriin. Vahingosta ilmoittaminen vakuutuksen voimassaoloaikana ei usein käytännössä olisi edes mahdollista, koska suorituskyvyttömyystilanne saattoi ilmetä vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen.
Tilannetta, jossa perustajaosakkaalle oli tehty virheilmoitus asianmukaisesti ja jossa perustajaosakkaan vastuun selvittäminen oli päättynyt vasta kymmenen vuoden määräajan päättymisen jälkeen ei ollut voitu asuntokauppalaissa tarkoittaa jäävän suorituskyvyttömyysvakuutuksen ulkopuolelle.
Vakuutusehtojen ehto, että vahingosta on ilmoitettava vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa, ei ollut asuntokauppalain säännösten mukainen vaan päinvastoin jopa niiden vastainen, koska asuntokauppalain säännösten perusteella vahingosta voi ilmoittaa vielä vakuutuksen päättymisen jälkeenkin. Vakuutusoikeuden pääsääntö oli se, että vakuutusyhtiö oli velvollinen korvaamaan vakuutuksen voimassaoloaikana sattuneet korvattavat vahingot. Edellä mainittu rajoitusehto vähensi osakkeenomistajalle tai osakeyhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, jotka asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan olivat pakottavia. Edellä mainittu sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle 2 luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, oli mitätön.
Vakuutussopimuslain soveltuminen
Suorituskyvyttömyysvakuutus on vapaaehtoinen vakuutus eikä lakisääteinen. Asuntokauppalain 2 luvun 19 § asettaa ainoastaan velvollisuuden järjestää suorituskyvyttömyysvakuus. Vakuuden voi edellä mainitun lainkohdan mukaisesti järjestää muutoinkin kuin vakuutuksella eli vakuutus ei ole uusille asunto-osakeyhtiöille pakollinen eikä perustajaosakkaalla ole lakisääteistä velvollisuutta ottaa suorituskyvyttömyysvakuutusta. Koska suorituskyvyttömyysvakuutus ei ole lakisääteinen vakuutus niin siihen sovelletaan vakuutussopimuslakia. Vakuutussopimuslain 1 luvun 1 §:n mukaan lakia sovelletaan muihin kuin lakisääteisiin vakuutuksiin. Esimerkkinä lakisääteisestä vakuutuksesta käy työtapaturma- ja ammattitautilaki, jonka 1 luvun 3 §:ssä säädetään työnantajan vakuuttamisvelvollisuudesta. Jos asuntokauppalaissa olisi haluttu säätää perustajaosakkaan vakuuttamisvelvollisuudesta, olisi velvollisuus ottaa vakuutus nimenomaisesti todettu asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä.
Vakuutussopimuslain 10 luvun 73 §:n tarkoittama vakuutustapahtuma on ollut LLLn aiheuttaminen konkurssiin 18.10.2011, joten vaatimus on tullut ja/tai voitu esittää viimeistään 18.10.2012. Tälläkään perusteella vaatimus ei siis ole vanhentunut.
VASTAUS
Vaatimukset
Perusteet
III Vahinkovakuutusyhtiö Oy on vaatinut, että kanne hylätään ja Asunto Oy SSS velvoitetaan suorittamaan korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 1.150,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.
Vanhentuminen
Oikeus korvaukseen oli vanhentunut. Se, että vahingosta oli ilmoitettava vakuutusyhtiölle kymmenen vuoden määräajassa, ilmeni suoraan kyseessä olevan vakuutuksen vakuutusehdoissa, kohdissa Vakuutusyhtiön vastuuaika 207.5 ja 207.6.
Edellä mainitut vakuutusehdot eivät olleet asuntokauppalain vastaisia. Vakuutusyhtiön ehtoa vastaavat ehtokohdat olivat myös esimerkiksi PPPn vastaavan vakuutuksen vakuutusehdoissa. Myös esimerkiksi NNN Pankki Suomi Oyj:n takaussitoumuksessa todetaan, että takaus oli voimassa asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisesti kunnes kymmenen vuotta oli kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi ja, että kaikki tähän takaukseen perustuvat vaatimukset oli kirjallisesti esitettävä allekirjoittaneelle pankille takauksen voimassaoloaikana tullakseen huomioon otetuksi.
Vakuutussopimuslain soveltuminen
Kyseessä on vakuutus, jonka ottaminen perustuu laissa säädettyyn velvollisuuteen ja jonka keskeisestä sisällöstä säädetään lailla, joten vakuutussopimuslaki ei siihen sovellu. Tässä asiassa vakuutussopimuslain soveltaminen ei edes vaikuttaisi asian ratkaisuun.
On epäselvää, onko kyseistä rakennusvirhevakuutusta pidettävä vakuutussopimuslaissa tarkoitettuna lakisääteisenä vakuutuksena. Vakuutussopimuslain hallituksen esityksen perusteella rakennusvirhevakuutusta olisi perusteltua pitää lakisääteisenä, koska vakuutuksen ottaminen perustuu laissa säädettyyn velvollisuuteen ja vakuutuksen keskeisestä sisällöstä säädetään lailla.
Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin katsottu, että kyseessä ei olisi lakisääteinen vakuutus, koska kyseisen lakisääteisen velvollisuuden voi hoitaa myös muutoin kuin vakuutuksella.
Edellä mainitulla rajanvedolla ei kuitenkaan ole asian ratkaisun kannalta . merkitystä, koska kyseinen rakennusvirhevakuutus ei ole minkään vakuutussopimuslain säännöksen vastainen. Toisin kuin kantaja väittää, kyseisen vakuutuksen vakuutustapahtumia ovat rakennusvirheet.
LLL Oy:n suorituskyvyttömyys on kyseisen vakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 207.6 mukaan ainoastaan yksi useista korvauksen maksamisen edellytyksistä.
On myös huomattava, että kantaja on 9.1.2015 päivätyssä lausumassaan itse väittänyt, että riittää kun rakennusvirheet todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana ja suorituskyvyttömyystilanne voi ilmetä vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen. Vaikka edellä mainittu ei pidäkään paikkaansa, ilmenee siitä, että kantajakin pitänee vakuutustapahtumina nimenomaan rakennusvirheitä, koska lienee selvää, ettei vakuutuksesta korvata vahinkoa, jos vakuutustapahtuma on sattunut vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen.
Lisäksi myös se, että omavastuun saa vähentää erikseen kustakin rakennusvirheestä osoittaa, että nimenomaan rakennusvirheet ovat kyseisen vakuutuksen vakuutustapahtumia.
Vakuutussopimuslain 73 §:n mukaan korvausvaatimus on joka tapauksessa esitettävä kymmenen vuoden kuluessa vakuutustapahtumasta eli rakennusvirheen tekemisestä. Koska kyseisen vakuutuksen tulee asuntokauppalain mukaan olla voimassa 10 vuotta siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi, on selvää, että vakuutus on voimassa pidempään kuin 10 vuotta rakennusvirheiden tekemisestä. Näin ollen vakuutussopimuslain säännöksillä ei ole asiassa merkitystä. Lisäksi on huomattava, ettei myöskään lainsäätäjän tarkoitus voi olla se, että asuntokauppalain tarkoittamassa tilanteessa asunto-osakeyhtiöt olisivat keskenään eri asemassa vain sen sattumanvaraisen seikan perusteella, onko vakuus hoidettu vakuutuksella vai pankkitakauksella.
Asia tuleekin ratkaista puhtaasti asuntokauppalain ja kyseisen vakuutuksen ehtojen perusteella. Vakuutuksen ehdot eivät ole asuntokauppalain vastaiset ja vastaavanlaiset ehdot ovat yleisesti käytössä.
TODISTELU
Kantajan kirjalliset todisteet
K1. Oulun käräjäoikeuden tuomio nro 10/9130
K2. Kantajayhtiön reklamaatio LLL Oy:lle liitteineen
K3. Selvitys korjauskustannuksista
K4. Vaatimus III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:lle 15.6.2012 Vastaajan kirjalliset todisteet
V1. Loppukatselmuspöytäkirja
V2. Vakuutusyhtiön omaisuusvakuutusturvaehto 207
V3. PPP Oy:n rakennusvirhevakuutuksen ehdot
V4. NNN Pankki Suomi Oyj;n takaussitoumus
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Oikeudenkäyntimenettely
Välituomio
Asianosaiset eivät ole nimenneet henkilötodistelua asiassa ja he ovat suostuneet asian ratkaisemiseen kirjallisessa menettelyssä. Näin ollen asia on ratkaistu kirjallisen valmistelun perusteella oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27 a §:n nojalla, koska asia on laadultaan sellainen, ettei sen ratkaiseminen edellytä pääkäsittelyn toimittamista eivätkä asianosaiset ole vastustaneet asian ratkaisemista kirjallisessa menettelyssä.
Käräjäoikeus on oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin nojalla vakuutusyhtiön pyynnöstä, jota pyyntöä asunto-osakeyhtiö ei·ole vastustanut, ratkaissut erikseen välituomiolla vakuutusyhtiön tekemän korvauksen vanhentumista koskevan kysymyksen, koska sen selvittämisestä asunto-osakeyhtiön vaatimuksen ratkaiseminen muilta osin riippuu.
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiön oikeus saada korvausta vakuutuksen perusteella vakuutusyhtiöltä vanhentunut.
Asian riidatonta taustaa
Asunto Oy SSS on perustajarakennuttajana perustanut ja rakentanut LLL Oy -niminen rakennusliike. LLL Oy on ottanut asunto-osakeyhtiölle III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:stä asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun suorituskyvyttömyysvakuutuksen (rakennusvirhevakuutuksen) nro 0009484020.
Asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on pidetty muuttokatselmus 1.11.2011 ja lopullinen loppukatselmus 28.5.2002.
Vakuutuksen voimassaoloaikana asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on havaittu rakennusvirheitä, joista osasta Oulun käräjäoikeus on lainvoimaisella tuomiollaan 10.8.2010 nro 10/9130 tuominnut LLL Oy:n maksuvelvolliseksi.
LLL Oy on asetettu konkurssiin 18.10.2011, joten yhtiö on tullut asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n tarkoittamalla tavalla suorituskyvyttömäksi.
Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle vaatimuksen suorittaa nyt kanteella vaaditut määrät asunto-osakeyhtiölle. Korvausta on siten vaadittu vakuutusyhtiöltä yli kymmenen vuoden kuluttua siitä, kun viranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen jälkeen. III Vahinkovakuutusyhtiö Oy on kieltäytynyt suorittamasta vakuutuskorvausta.
Asiassa on myös ollut riidatonta, että vastaajan vakuutusehtojen kohta 207.5, jossa on todettu vakuutusyhtiön vastuuaika, on yhdenmukainen asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n kanssa. Edelleen asiassa on ollut riidatonta, että vastaajan vakuutusehtojen kohta 207.6 on asuntokauppalain säännösten mukainen siltä osin kuin ehdossa todetaan, että vakuutusturva korvaa vakuutusyhtiön vastuuaikana todetusta rakennusvirheestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset.
Sovellettava säännös
Asuntokauppalaki
Asuntokauppalaki koskee lain 1 luvun 1 §:n mukaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita edellä tarkoitettujen asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita. Perustajaosakkaalla tarkoitetaan lain 1 luvun 2 §:n 4 kohdassa olevan määritelmän mukaan henkilöä, yhteisöä tai säätiötä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana.
Lain 2 luku koskee osakkeenostajan suojaamista rakentamisvaiheessa. Luvun säännökset tulevat sovellettaviksi, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöönotettaviksi. Luvun säännökset ovat pakottavia osakkeenostajan ja asunto- tai muun vastaavan osakeyhtiön hyväksi. Hallituksen esityksessä asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi (HE 14/1994 vp) on todettu, että pakottavuusvaatimus on tarpeen, jotta osakkeenostajien asema perustajaosakkaaseen nähden voidaan turvata riittävän tehokkaasti sekä rakentamisvaiheessa että sen jälkeen.
Edelleen lain esitöiden mukaan sopimusehdon mitättömyys on tuomioistuimessa otettava huomioon viran puolesta.
Luvun 19 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Säännös määrittelee vakuudelle asetettavat vähimmäisehdot.
Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu, että tämä merkitsee samalla sitä, että jos asuntoyhtiössä on useita eri aikaan käyttöönottohyväksynnän saaneita rakennuksia, vakuuden kesto määräytyy kunkin rakennuksen osalta yksilöllisesti.
Edellä tarkoitetun vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas asuntokauppalain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2-5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää.
Vakuuden voimassaolo ja vakuuden antajan vastuukausi alkaa periaatteessa rakentamisvaiheen alkaessa, mutta vakuus on ikäänkuin lepäämässä: siihen voidaan turvautua vain, kun perustajaosakas on käynyt suorituskyvyttömäksi. Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyys voidaan todeta esimerkiksi toiminnan lopettamisen tai konkurssin perusteella taikka myös siten, ettei perustajaosakasta ole yrityksistä huolimatta voitu tosiasiallisesti tavoittaa. Vakuus on toissijainen myös muihin perustajaosakkaan asettamiin vakuuksiin nähden.
Asuntokauppalaissa ei ole lainkaan säännelty sitä, missä ajassa vakuutuskorvausta on haettava. Myöskään lain säätämiseen johtaneissa esitöissä ei ole otettu lainkaan kantaa tähän kysymykseen.
Vakuutussopimuslaki
Vakuutussopimuslaki on vapaaehtoisia vakuutussopimuksia koskeva erityislaki, joka on tullut voimaan 1.7.1995. Vakuutussopimuslakiin on sen voimaantulon jälkeen tehty kahdeksan pientä muutosta sekä yksi laajempi uudistus (laki 426/2010, voimaan 1.11.2010, HE 63/2009), jolla poistettiin vakuutussopimuslain käytännön soveltamisessa ilmenneitä ongelmia ja epäselvyyksiä.
Lailla 426/2010 toteutetuista muutoksista voidaan käsiteltävänä olevaan asiaan liittyen mainita seuraavat muutokset. Uudistuksella muutettiin vakuutussopimuslain yleistä soveltamisalaa siten, että laki koskee kaikkia vapaaehtoisia vakuutuksia eikä vain henkilö- ja vahinkovakuutuksia. Näin lain soveltamisalaan tulivat myös vakuutustuotteet, jotka eivät ole vakuutussopimuslaissa tarkoitettuja henkilö- tai vahinkovakuutuksia. Myös lain pakottavuutta vakuutuksenottajan hyväksi laajennettiin. Laki ei ole pakottava vain kuluttajan ja häneen vakuutuksenottajana rinnastettavissa olevan elinkeinonharjoittajan hyväksi, vaan myös muunlaiset oikeushenkilöt – esimerkiksi useimmat asunto-osakeyhtiöt ja aatteelliset yhdistykset – saavat pakottavuussuojaa.
Lakia 426/2010 sovelletaan vakuutukseen, jota koskeva sopimus on tehty lain voimaantulon jälkeen, jatkuvaan vahinkovakuutukseen lain voimaantuloa lähinnä seuraavan vakuutuskauden alusta lukien sekä tapaturmavakuutukseen ja sairausvakuutukseen lain voimaantuloa lähinnä seuraavan vakuutusmaksukauden tai, jos vakuutusmaksukaudesta ei ole sovittu, kalenterivuoden alusta lukien. Muihin kuin edellä mainittuihin vakuutuksiin, joita koskeva sopimus on tehty ennen lain 426/2010 voimaantuloa, sovelletaan lain 4, 7, 17 b, 20 ja 20 a §:ää; 24 §:n 3 momenttia, 27, 41, 47, 54 §:ää ja 70 §:n 2 momenttia.
Voimaantulosäännöksissä säädetään lisäksi, että lain 17 §:n 2 momenttia, 72 ja 73 §:ää sekä 75 §:n 3 momenttia sovelletaan, jos vakuutustapahtuma on sattunut lain voimaantulon jälkeen. Lain 74 §:ää sovelletaan, jos vakuutuksenantajan päätös on tehty lain voimaantulon jälkeen.
Kuten edellä on todettu, sovelletaan lakia 426/2010 vakuutukseen, jota koskeva sopimus on tehty lain voimaantulon 1.11.2010 jälkeen. Tässä asiassa on ollut riidatonta, että vakuutus on otettu ennen lain voimaantuloa, kuten myös ilmenee kirjallisena todisteena esitetystä omaisuusvakuutusehtojen otteesta (todiste V2). Asiassa ei siten sovelleta vakuutussopimuslakia.
Käräjäoikeus toteaa, että tilanteessa jossa vakuutussopimuslaki soveltuu, ei lain 3 §:n 1 ja 2 momentin mukainen säännösten pakottavuus koske takausvakuutusta kyseisen pykälän 3 momentin mukaisesti.
Laki velan vanhentumisesta
Vanhentumista koskeva yleislaki on laki velan vanhentumisesta. Lakia ei sovelleta lakisääteisen vakuutuksen perusteella maksettavaan korvaukseen, joten esimerkiksi liikennevakuutuskorvaukset jäävät sen ulkopuolelle. Sen sijaan vapaaehtoiseen vakuutukseen perustuvat korvaukset ovat yksityisoikeudelliseen sopimukseen perustuvia velkoja, jotka kuuluvat siten lähtökohtaisesti vanhentumislain soveltamisalaan. Muussa laissa olevia erityissäännöksiä kuitenkin sovelletaan vanhentumislain sijaan. Näin ollen esimerkiksi vapaaehtoisten vakuutusten perusteella maksettavien vakuutuskorvausten vanhentumiseen sovelletaan ensisijassa vakuutussopimuslain vanhentumissäännöksiä.
Tässä asiassa on ollut kyse asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetusta vakuudesta. Kyseessä on ollut vakuutus, jonka ottaminen ei suoraan ole perustunut laissa säädettyyn velvollisuuteen, vaan vakuutuksen ottaminen on ollut vain yksi vaihtoehto asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä säädetyn velvoitteen täyttämiseksi. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, ettei kyseessä ole ollut lakisääteinen vakuutus.
Käräjäoikeus toteaa, että kun edellä esitetyin perustein asiassa ei sovelleta vakuutussopimuslakia eikä kyseessä ole ollut lakisääteinen vakuutus vaan vapaaehtoiseen vakuutukseen perustuvat korvaukset, jotka ovat yksityisoikeudelliseen sopimukseen perustuvia velkoja, soveltuu asiassa lähtökohtaisesti laki velan vanhentumisesta, siltä osin kuin lain asettamissa rajoissa ei osapuolten välillä ole toisin sovittu.
Vanhentumislain yleinen vanhentumisaika sekä erityiset vanhentumis- ja kanneajat ovat luonteeltaan materiaalisia, joten niistä voidaan
periaatteessa sopia toisin. Vanhentumislaki on kuitenkin pakottava velallisen hyväksi, joten vanhentumisajan pidentäminen sopimuksin ei ole mahdollista. Lain esitöiden mukaan säännökset eivät estä sopimasta sellaisia ehtoja, joilla velan vanhentumisaikaa lyhennetään. Velkoja voi yleensä muutoinkin etukäteen tehdyin sopimuksin rajoittaa oikeuksiaan. Käytännössä tällaiset sopimusehdot ovat olleet hyvin harvinaisia. Mikäli velkojan oikeuksia halutaan rajoittaa, se toteutetaan yleensä sopimalla siitä, missä ajassa velkojan on viimeistään tehtävä virheilmoitus (HE 187/2002).
Käräjäoikeuden johtopäätökset esitetystä näytöstä ja asian oikeudellinen arviointi
Kirjallisena todisteena esitettyjen tapaukseen sovellettavien omaisuus vakuutusturvaehtojen (todiste V2) 207.5 kohdan mukaan vakuutusyhtiön, vastuu kunkin rakennuksen osalta alkaa asuntokauppalain 4 luvun 18
§:n mukaisesta vuositarkastuksesta ja päättyy kunkin rakennuksen osalta 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen loppukatselmuksessa hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Korvattavia vahinkoja koskevan ehdon 207.6 kohdan mukaan korvauksen edellytyksenä on muun muassa, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa.
Kirjallisena todisteena esitetyissä PPP Oy:n rakennusvirhevakuutuksessa (todiste V3) ja NNN Pankki Suomi Oyj:n pankkitakauksessa koskien asuntokauppalain mukaista suorituskyvyttömyysvakuutta (todiste V4) on vastaavat ehtokohdat, kuin· yllä selostetussa ja tähän tapaukseen sovellettavassa vakuutuksen ehdoissa.
Kysymys on ollut vakiosopimukseen sisältyneestä ehdosta, jonka ei ole näytetty poikenneen vakiintuneesta vakuutuskäytännöstä, vaan päinvastoin vakuutusyhtiö on esittänyt selvitystä siitä, että myös muiden yhtiöiden vakuutuksissa tai vastaavissa järjestelyissä on ollut vastaavanlainen ehto. Ehto on ollut sanamuodoltaan selvä.
Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle korvausvaatimuksen eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen 28.5.2012 jälkeen. Haastehakemuksen mukaan asunto-osakeyhtiö on esittänyt rakennusvirheistä reklamaation LLL Oy:lle 20.4.2010. LLL Oy:n kieltäydyttyä suorittamasta reklamoitujen rakennusvirheiden korjauksia asunto-osakeyhtiö on sittemmin itse teettänyt virheiden korjaukset. Kuten edellä on jo mainittu LLL Oy on asetettu konkurssiin 18.10.2011. Edellä selostetut ajankohdat huomioon ottaen kysymys ei ole ollut siitä, että asunto-osakeyhtiön olisi ollut todellisuudessa mahdoton ilmoittaa vahingosta vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana.
Kuten edellä on jo todettu, asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Nyt sovellettavan vakuutuksen vakuutusyhtiön vastuuaikaa koskeva vakuutusehto 207.5 on ollut yhteneväinen asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 1 momentin säännöksen kanssa. Se, että vakuutusehdoissa on korvauksen saamisen edellytykseksi asetettu korvauksesta ilmoittaminen vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa, ei ole sellainen sopimusehto, jolla olisi vähennetty asunto-osakeyhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluvia oikeuksia. Ehdossa on ollut kysymys siitä, että vakuutuksenantaja on määritellyt sen, missä ajassa sille tulee ilmoittaa sattuneesta vakuutustapahtumasta.
Edellä lausutut seikat huomioon ottaen, kun mainittua vakuutusehtoa ei voida pitää mitättömänä, ja kun riidatonta on, että asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut vahingosta vakuutusyhtiölle vasta sen vastuuajan jälkeen, asunto-osakeyhtiön vaatimus saada korvausta vakuutuksen perusteella on vanhentunut.
Oikeudenkäyntikulut
Kun Asunto Oy SSS häviää asian käräjäoikeudessa, se on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:stä ilmenevän pääsäännön mukaan velvollinen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa. Asunto-osakeyhtiö on hyväksynyt oikeudenkäyntikulut määrältään. Siten se on velvollinen korvaamaan vakuutusyhtiön kohtuullisena pidettävät oikeudenkäyntikulut sellaisenaan.
Muutoksenhaku
Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin säännös huomioon ottaen tähän välituomioon saa hakea muutosta erikseen, koska asian käsittely muilta osin välituomion antamisen johdosta on tarpeetonta.
Käräjäoikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.
Tuomiolauselma
Asunto Oy SSSn kanne hylätään vanhentuneena. Asunto Oy SSS velvoitetaan suorittamaan III Vahinkovakuutusyhtiö Oy:lle korvaukseksi sillä käräjäoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista 1.150,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antopäivästä.
Muutoksenhaku
Välituomioon tyytymätön saa hakea muutosta valituksella Helsingin hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella Korkeimmalta oikeudelta siten kuin oikeudenkäymiskaaressa on säädetty. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään perjantaina 29.9.2017.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Asunto Oy SSS on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusosoitus liitteenä.
käräjätuomari K LLL
Muutoksenhaun määräpäivät:
Valitus: Maanantai 23.10.2017
Vastavalitus: Maanantai 6.11.2017